项目贷款调查报告

调查报告 时间:2020-12-21 浏览
【www.wenmishu.com - 调查报告】

  关于拟向房地产开发有限公司发放抵押贷款___万元的请示

  联社(行):

  日前,房地产开发有限公司向我社(行)提出书面申请:以该公司自有(或他有)的位于市区路号的土地使用权(或房产)作抵押,向我社(行)借款__万元,期限年。通过我社(行)信贷人员详细调查和实地考察,现就有关情况报告如下:

  一、公司基本情况

  [借款公司概况]房地产开发有限公司于年月日成立,营业执照号:______,组织机构代码证:____,税务登记证:_______,注册资金__万元(其中具体出资),公司地址位于市路号,法定代表人:____,企业类型:有限责任公司,经营范围:房地产开发,商品房销售。贷款卡号为______。

  [法定代表人情况]介绍法定代表人的工作简历,所经历重大事项应有所提级(如_____,男(女),19__年出生,__学历,工程师。系市建筑有限公司股东、董事会成员。19__年至今,一直承包该公司第五工程处并担任处长,__年至__年_月任该公司董事长兼总经理职务,__年__月,_____辞去公司董事长兼总经理职务,组织成立了市房地产开发有限公司,占有股份__%。)

  [资产及财务状况]市房地产开发有限公司总资产__万元,其中固定资产__万元(具体包括如办公用房__万元、机器设备__万元),流动资产__万元,其中应收账款__万元(具体包括),货币资金__万元(银行存款__万元、现金__万元)、预付帐款__万元(具体包括)、存货__万元(具体包括);总负债__万元,其中应付账款__万元(具体包括),预收帐款__万元(具体包括),应付福利__万元,资产负债率为__%。所有者权益中实收资本为__万元(具体包括),盈余公积__万元,未分配利润__万元,所有者权益合计__万元。

  二、借款用途目前,该公司正准备开发位于区路号的房产项目“花园”,总投入预计为__万元,在办理预售许可证前,即主体竣工前,该项目需投资__万元(不包括购土地款),其中土建成本需用资金为__万元(__平米__元/平米;),前期报建费用为__万元(主要费用城市建设配套费),项目前期规划、地勘、设计及临设、水电等费用约__万元。办理预售许可证后,可以用房屋预售款作为后期资金来源。该公司现自有资金__万元,市国土局归还欠款__万元,资金缺口__万元,拟用位于区路号的国有土地使用权(或房产)作抵押,向我社(行)申请贷款___万元。

  三、开发项目的基本情况

  1、立项情况“花园”的工程规划许可证已办好,现正在办理施工许可证,预计月中旬前可办理完毕,月下旬即可动工。“花园”项目是通过出让的方式取得的土地使用权,开发总面积为__平方米。

  2、项目开发计划

  (1)、周期“花园”项目为__层,属于砖混结构,平面屋顶,建设周期相对较短,全面竣工预计为_个月,根据公司现在报建的进度,预计“花园”于年月下旬开工。

  (2)资金的筹集情况项目总投入为(包括购买土地款)__万元公司可用作前期开发的资金__万元银行借款__万元前期优售部分住房收入__万元土地款__万元(注:已付清)

  (3)、房屋销售规划该公司拟采取低开高走的价格策略,售楼部提前投入使用,便于积累客房资源,试探市场信息,为销售决策准备及时客观的依据。目前,销售人员已经全部到位,并且培训已经完成。“花园”售楼部正在进行装修,可在月中旬前投入使用。因为“花园”项目定位为经济适用住房,市场需求量相对较大,从市场来看,主要的风险在于利润最大化和快销(最大的现金流)之间的矛盾。因此,该公司从前期的各项筹备工作均是围绕二者兼顾来开展的。近期,通过广告宣传,在该公司接受咨询的客户已近__户,预定已达__套住房。从客户反馈的意见来看,该项目预计能够实现畅销、快销;同时,拟通过销售控制、户型组会、价格体系、现场包装等多种技术运用,尽可能实现盈利和开发周期的最佳结合。销售预计:项目的主体封顶时间(办理预售许可证可以正式对外销售)为市场旺季,加上春节旺季,能够自然地与工程进度相结合,因此,发生商品房滞销和积压的可能性较小。预计销售周期如下:月份销售率(%)

  3、项目效益分析

  (1)总投入_万元费用名称费用说明土地__万元报建费用__万元土建费用__万元以__元/m2且含水电(综合成本)交易税金__万元以5.55%计销售费用__万元以_%计管理费用__万元以_%计;含不可预见费用财务费用__万元以总投入半年;年息__%计

  (2)总收入__万元住房__万元以__元/m2计商铺及车库__万元以__元/m2计

  (3)税前利润__万元销售利润率__%

  四、抵押物的状况位于区路号的土地于年月日通过何种方式(如市国土局组织拍卖获得),面积为__㎡,土地使用权类型为出让(或划拨),规定用途为商业、住宅用地。使用年限为商业__年、住宅__年,从年月日起算。其他需要说明的情况。

  五、还款来源还款来源为_______第一还款来源如何___第二还款来源如何__综上所述,还款有保证.

       六、风险因素

  1、作为房地产项目的市场风险、系统风险以及政策风险,应有清醒的认识和充分的准备,材料市场的变化影响成本,导致利润的降低,国家宏观调空对市场投资的影响,如征收财产税、遗产税、按揭贷款利率的调整等。

  2。该公司是新近成立的,对信用程度的考察有一定难度。

  3、由于办理预售许可证必须出示国土证原件,故办证前须还清贷款本息解除抵押,所以还款计划时间比较仓促,市场不确定因素较多。(其他风险)七、结论[贷款结论]通过调查,查阅相关资料,证明房地产有限公司投资项目符合国家规定,具有一定的市场潜力及经济效益。该公司自愿以评估价为万元的出让土地使用权(或房产)作贷款抵押,为了保证信贷资金安全,我社(行)经贷审会审议,同意在符合抵押贷款比例管理原则的基础上,向该公司发放抵押贷款__万元,期限__年。

  [拟采取的管理措施]

  (1)如果发放此笔贷款,我社(行)将安排专管信贷员跟踪监管该笔贷款的使用及资金的回笼,落实分期还款计划,确保信贷资金安全;

  (2)商品房进入销售阶段又未与银行签定按揭贷款协议时,我社(行)立即控制其“商品房买卖合同”(现房管局对其安重空管理),只有在购房款归还我社(行)贷款后,才予签定“商品房买卖合同”;与银行签定了按揭贷款协议时,我社(行)与借款人及按揭贷款办理银行签订三方协议,约定按揭贷款的50%划归我社指定帐户,促使以按揭方式形成的销售款及时用于归还我社(行)的贷款;

  (3)要求公司将__结算帐户开设在我社(行),督促该公司的资金往来必须通过此帐户,不得帐外循环,以此加大监控力度。

  特此报告,请批示。贷款行(社)

热门文章